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住宅購入の流れは?物件探しから住宅ローン減税までを確認!

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初めて住宅を購入しようと考えた時、まず何から手をつけたら良いか分からないものですよね。

今回は住宅の種類に関わらず決まっている流れを確認していきます。

子育てを意識したご家庭にも有益な情報もありますので、購入後の税金支払いまでを視野に入れた流れを確認できるようになりますよ。

物件情報収集〜確定申告までの流れ

まず最初から最後までの流れを図に示すと、①〜⑩が物件購入の流れ、A〜Hが住宅ローンの流れとなります。

①物件情報収集A情報収集

希望エリアにはどんな物件があって、どのくらいの価格で売られているのか、最初は相場を把握することが重要です。

不動産会社の検索サイトなどで、エリア、間取りなど大まかな希望条件で検索をしてみるのも良いです。

物件をチェックしているうちに、条件が固まってくることもあります。

少しずつ条件を細かくして、気になる物件をチェックしていきましょう。

住宅ローンを組む場合は、どの金融機関がどれくらいの金利で融資してくれるかを探します。

金利には変動金利と固定金利があるので、日本の景気と政治の政策を鑑みながらどちらにするかを決めると賢い選択ができます。

②問合せ・物件見学

気に入った物件が見つかったら、早速問い合わせしてみよう。

新築マンションなら、まずモデルルームに行った方が良いです。

中古や一戸建ての場合も、気になる物件の問い合わせ先の会社に連絡して、物件見学の段取りをつけてもらいましょう。

複数の物件を見学すれば、こだわりたいポイントや、自分なりの相場観も見えてくるはずですが、できれば見学の前に決めておくと良いですよ。

納得できる物件がなかなか見つからない場合は、エリアなどの条件を広げてみるとあっさり見つかることもあります。

③絞り込みB絞り込み

たくさんの情報を集めて、見学を繰り返したなかで、気に入った候補物件がピックアップできたら、次は絞り込みの作業となります。

いろいろな物件を見て、自分自身の優先順位(場所、金額、環境、物件の設備など)を整理し、自分が本当に納得できるような物件を選びましょう。

数ある金融機関の中で自分の希望に合った金利や条件が当てはまるところを探すのは大変です。

何年後かに金利が変動した際には、住宅ローンそのものを借り換えることができますので、その時に最も重視することを最初で決めて、あまり迷わないようにしましょう。

④物件購入申し込み(抽選)C事前審査

自分が本当に買いたい物件に出合えたら、いよいよ申し込みを行います。

購入申し込みとは、「この家を買いたい!」という意思表示と、交渉スタートのための手続きのことです。

新築マンションなどは「申込証拠金」として、2万円~10万円程度のお金が必要になることも多いのと、人気のある物件については最初に抽選を行うこともあります。

融資希望の金融機関を決めたら、あなたの資金力を判断するために金融機関による事前審査があります。

その際には源泉徴収票や確定申告書など、あなたの収入を証明する書類を渡すことになります。

また、審査する金融機関には預貯金額も開示することになります。

⑤重要事項説明

契約を前に、売買する物件や契約内容について、しっかりと確認しておく必要があります。

できれば契約日より前に、「重要事項説明書」や「契約書」などコピーをもらって、しっかり読み込んでから重要事項説明や契約の日を迎えましょう。

⑥売買契約D申し込みE融資の審査・決定

いよいよ正式に契約となります。

重要事項説明書や契約書の内容を把握し、不明点や疑問点はしっかり質問して、理解・納得したうえで、署名しましょう。

契約が成立すればもう後戻りはできません。

契約後に買い手側の都合で解約する場合、契約時に支払った手付金は放棄することになります。

また、契約から所定の期間が経った後に解約する場合、違約金が発生することになるので注意しましょう。

金融機関への申し込みと審査の結果、融資の承認が下りたら、正式に融資の本契約へと進みます。

⑦入居説明会Fローン契約

入居説明会を行うのと同じくらいのタイミングで融資の本契約が行われます。

⑧内覧チェック

建物の完成前に契約を行う新築物件は、物件の引き渡し前に、完成した建物の状態をチェックする、「事前内覧会」が行われます。

ここでは、建物の状態・仕上がりが契約と異なる部分はないか、きちんと確認しておきましょう。

何か問題があるようなら、引き渡しの日までに解決してもらえるように依頼します。

その際は、施工業者が法律に則り無料で直してくれます。

なお、中古物件や建物の完成後に契約を行う新築の場合は、物件見学時にチェックしておくことが大切です。

⑨残金決済G融資実行

残金決済とは、購入価格から手付金を引いた金額すべてを支払うことです。

残金の支払いが確認されたら、物件の引き渡しが行われます。

住宅ローンの借入金は金融機関から直接不動産会社の口座に振り込んでもらうよう頼むこともできます(融資実行)。

⑩引き渡し・入居・不動産登記

住宅ローンの決済が終われば、念願のマイホームの引き渡し・入居となります。引き渡しでは、住まいの鍵を受け取るほか、司法書士によって不動産の所有権移転(新築の建物は所有権保存)登記が行われます。

これをもって、物件が法律上あなたのものとなります。

引き渡し時にもう一度建物の状態を確認し、問題がなければいよいよ新生活のスタートです。

H確定申告(控除申請)

入居の翌年には、確定申告で住宅ローンの控除申請もお忘れなく。

これは住宅ローンの控除の申請をする作業で、その翌年からは年末調整のみで申請は済みます。

物件情報収集〜確定申告までの期間

住宅を購入して確定申告までは、個人の条件によって変わってきます。

以下がそのパターンです。

特に物件が新築か中古かで変わり、物件が未建築であればその建築のための時間が必要であり、中古のように既に物件が存在していればすぐに契約手続きに移れることになります。

パターン1「新築一戸建て・マンション購入」

新築物件は、基本的には販売業者による購入者募集から始まりますので、購入者としてははじめはモデルルーム見学がスタートになります。

そこから即決した場合は購入申し込みとなります。

  • モデルルーム見学(1日目)
  • 購入申し込み(1日目)
  • 売買契約(7〜10日目)

ここまでで、おおよそ最短で10日〜14日間となります。

パターン2「中古一戸建て・マンション購入」

中古物件は、既に物件が存在していて、売却したい現売り主はいつでも売る準備ができている、または希望する数ヶ月後というケースが多いです。最短で考えて、いつでも売る準備ができているというケースを考えてみましょう。

  • 募集広告を見て、仲介業者または直接売主に相談に行く(1日目)
  • 物件見学(2日目)
  • 購入申し込み(3〜7日目)
  • 売買契約(7〜10日目)

ここまで、おおよそ最短で10日〜14日間となります。

結局一緒?

そうではありません。

これはあくまでも最短での日程です。

中古の場合は売主が早く売却先を決めたいのでこのケースが多いので入居も早いのですが、新築の場合はこれから1年前後かかる建築があります。

実際に入居できるのは1年以上先になることが多いです。

お金の流れもポイント

この一連の流れの中で特に気を付けるポイントは、お金の流れです。

住宅ローンはあくまでも住宅資金を融資してもらうものですが、その前に手付金や諸費用のために費用がかかります。

その発生時期というのは、売買契約のタイミングからかかり(手付金)、引渡しのタイミングで最後に残金の支払いがあります。

諸経費は住宅の種類によっても異なりますが、おおよそ売買代金の3〜12%ほどかかります。

子育て視点のポイント

子育てをするという視点で考えてみましょう。

住宅購入には売買代金+諸経費がかかります。

この金額が少なくともあなたの元から出ていくということになります。

子どもは生まれた時よりも中学校〜大学にかけて教育費という大きな支出がかかります。

それまでの間に、住宅ローンを返済しながら十分な教育資金が貯められるでしょうか?

あなたのご家庭がダブルインカム(夫婦共働き)の場合とそうでない場合も考慮に入れて、住宅購入の予算を組んだり住宅ローンを組んだりする必要があります。

モデルルームで見学したマンションがとても気に入って、少し予算よりも高いけど思い切って買っちゃおう!というのは後々家計を圧迫する原因にもなり得ます。

子どもは1人と2人でも生涯教育費が異なりますので、ローンの返済比率はできるだけ低く(25%までが理想)設定しましょう。

まとめ

住宅購入の流れといっても、住宅の種類によって多少違いはあります。

その中でも大きな流れについて確認しました。

特に新築と中古では売買契約日以降にスケジュールが大きく異なることがあります。

また、注意点として入居までにかかる手付金と諸経費も考慮に入れること。

そして先々の子育てを視野に入れた借入を検討することが大切です。

最後に確定申告と年末調整で税金を還付することも忘れないようにしましょう!

 

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